Contactar con un notario

Una vez aceptada la oferta de compra, tanto el comprador como el vendedor deben ponerse de acuerdo en torno a la notaría donde se asegurará jurídicamente el documento de compraventa.

Hay más de 3.000 notarios en España, es por ello por lo que debes ponerte de acuerdo con el comprador para elegir uno en el que ambos tengan confianza. Existe también la opción de tener cada uno su propio notario. Debes saber también que firmar la compraventa ante un notario no es obligatorio, pero sí es aconsejable, ya que garantiza que el acuerdo sea legal, inmutable y 100 % seguro.

Un contrato privado tiene validez, pero no necesariamente las mismas garantías. La escritura notariada, es decir, pública, se considera prueba privilegiada en tribunales, en caso de que se presente algún conflicto legal.

En notaría se comprueba la identidad, capacidad y legitimidad del comprador y del vendedor; también que los documentos de la propiedad estén en regla, y que su descripción y localización coincida con la certificación catastral, y que tenga vigentes el certificado energético y la cédula de habitabilidad.

Al formalizar el documento de compraventa ante el notario se te facilitará la obtención de la escritura de compraventa. De hecho, el mismo día que se formaliza la escritura, el notario envía una copia telemáticamente al Registro de Propiedad.

Si estás comprando la vivienda a través de una hipoteca, vale la pena adjuntarla a los documentos de compraventa, de este modo, se evita que el dinero de la compra pueda ser afectado por deudas anteriores del vendedor, es decir, el anterior propietario.

Aunque tampoco es obligatorio, también vale la pena notariar la firma del contrato de arras, ya que ofrece las mismas garantías y seguridades que el de la escritura de compraventa.

Es costumbre que sea el comprador quien elija el notario, que no necesariamente debe estar en el ayuntamiento donde se realiza la venta del inmueble, aunque lo lógico es elegir uno que esté próximo a los domicilios del vendedor y el comprador.

Es costumbre también que sea el comprador el que corra con los gastos de registro y de notaría, aunque no es inusual que el vendedor corra con algunos gastos.

Iniciar el proceso de obtención de una hipoteca

El trámite de una hipoteca puede ser un poco engorroso, por lo que vale la pena adelantar todos los pasos posibles, aunque la oferta de compra no haya sido aceptada todavía.

Para acceder a un préstamo hipotecario debes cumplir con los siguientes requisitos:

• Tener ahorros equivalentes al 30 % del valor de la vivienda: 20 % del valor neto de la vivienda y el 10 % para cubrir gastos y el pago de impuestos.
• Tener ingresos regulares que garanticen el pago de la hipoteca.
• Tener un trabajo estable o un negocio con ingresos regulares. En el trabajo debes tener contrato indefinido y una antigüedad superior a los dos años. Si eres autónomo o empresario, debes probar que has tenido ingresos significativos los últimos dos años.
• Tener un historial crediticio limpio: no tener deudas o tener los pagos al día. Otra deuda pendiente puede afectar el préstamo hipotecario.
• Si no cuentas con el 30 % puedes conseguir un aval, aunque siempre es un tema delicado, ya que si fallas en los pagos de la hipoteca, el que te haya dado el aval puede ser embargado.

Para poder optar a un préstamo hipotecario se deben presentar, además, los siguientes documentos ante la entidad financiera que vaya a otorgar el préstamo, y que normalmente es la misma donde tienes ese 30 % que se mencionó más arriba:

• DNI o NIE en vigor.
• Constancias sobre tu vida laboral actualizada.
• Última declaración del IRPF.
• Constancia de movimientos bancarios de los últimos meses.
• Si estás viviendo en un piso arrendado: contrato de alquiler y recibos de los últimos pagos.
• Si tienes otros ingresos presentar recibos o constancias.

¿Puede el comprador retirarse de la oferta de compra?

Una vez que el vendedor ha aceptado la oferta de compra, sí es posible que por alguna razón el comprador desista y se retire de la compra. Si no ha firmado un contrato de arras y no ha pagado la reserva, esto no le producirá mayor perjuicio.

Ahora, si además de la oferta de compra firmaste el contrato de arras y diste el adelanto, lo más probable es que lo pierdas o, en otras palabras, se lo quede el vendedor, a menos que en el contrato exista una cláusula como una condición suspensiva que permita recuperar el adelanto si el desistimiento se debe a causas no imputables al comprador como por ejemplo la obtención de un préstamo hipotecario.

Quizás, con una buena asistencia legal, podría probarse que el desistimiento se debió a una causa de fuerza mayor: que el comprador haya sufrido un accidente grave, que haya tenido covid-19 y haya estado hospitalizado, una guerra o una catástrofe natural.

Pero en principio, si el comprador deja pasar la fecha para firmar el contrato definitivo, lo más probable es que pierda el dinero que haya adelantado por concepto de arras.

Si la compra del inmueble se hizo a través de una inmobiliaria y el retraso se debió a circunstancias atribuibles a la pandemia o a otras causas de fuerza mayor, hay mayores posibilidades de que no pierdas el adelanto y puedas concluir lo que iniciaste al hacer la oferta de compra, pero no es probable que recuperes el dinero si te retiras.

¿Puede el vendedor retractarse de la venta del inmueble?

Si el vendedor, después de aprobar la oferta de compra y firmar el contrato de arras, desiste y decide no vender, deberá devolver lo que recibió por concepto de reserva por duplicado.

Firma del contrato de arras

La firma del contrato de arras es la señal más clara y firme de que tu oferta de compra ha sido aceptada y ya no se recibirá ninguna otra oferta por el inmueble.

Este contrato implica también la aportación de una reserva o adelanto para garantizar que el comprador dará los otros pasos en la adquisición de la vivienda, como puede ser la solicitud de un préstamo respaldado por una hipoteca.

Como en el caso de la escritura de compraventa, no es obligatorio firmar el contrato de arras en una notaría, pero puede ser conveniente.

Entre las ventajas de hacerlo con un notario, está el hecho de que ellos se encargan de hacer el contrato de arras, una vez que hayan hablado con ambas partes.

Permite incluir cláusulas de protección para ambas partes y, además, al leer el notario el contrato antes de su firma, hace que tanto el vendedor como el comprador conozcan mejor lo que están haciendo.

Si el contrato de arras se hace con una inmobiliaria, la que haya contratado el vendedor para vender su propiedad. Generalmente, esta proporciona el modelo de contrato. Modelo que puedes encontrar en Internet. Si realmente quieres que esté redactado de tal forma que no te perjudique, conviene que te acompañe un abogado porque la inmobiliaria defenderá los intereses de su cliente. Ten en cuenta además, que si surgiera cualquier problema después de firmar, que la inmobiliaria no se hará responsable de nada. Las inmobiliarias solo son intermediarios que ponen en relación un vendedor y un comprador. Si la casa que te enseñan y compras a través de ellos resulta ser una ruina, serás tú el responsable, al igual que serás tú el responsable de leer y entender lo que firmas. Por eso, no te aporta más seguridad que comprar de particular a particular. Y, si se hace de forma independiente, conviene acudir a un abogado o a una notaria.

A diferencia del contrato de compraventa, es costumbre que los costes de este contrato corran por cuenta del vendedor.

La cancelación de impuestos atrasados corresponde también al vendedor, así como el pago del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

En cambio, después de la firma del contrato de compraventa, el comprador deberá pagar los gastos del Registro de Propiedad, del IVA y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Este impuesto le corresponde pagarlo al propietario a día 01 de enero. Se suele acordar en la compraventa que si se firma por ejemplo el día 01 de julio tengas que pagar estos 6 meses.

Importe a pagar en el momento de las arras

El Código Civil no establece un monto determinado a pagar cuando se firma el contrato de arras, y el porcentaje puede ser establecido por el vendedor, o hacerse a partir de un acuerdo entre ambas partes.

Lo usual es entregar al vendedor, para reservar y asegurar la venta del inmueble, entre un 5 % y un 15 % del precio total de la venta.

La cantidad se debe pagar al momento de la firma y, naturalmente, se descontará del pago total por el inmueble. El contrato de arras no garantiza del todo que la venta se vaya a dar, como hemos mencionado antes, pero es un paso que te garantiza hasta cierto punto la firma del contrato de compraventa.

Completar el dossier de préstamo

Al solicitar la hipoteca, la entidad financiera enviará un tasador para evaluar el valor de la vivienda que respaldará la hipoteca. Si el resultado es positivo y dan su aprobación, deberás entregar la cantidad restante.

A la cantidad mencionada al hablar de la hipoteca, habrá que agregar el contrato de arras, para que el banco otorgue la hipoteca.

Para el préstamo hipotecario debes considerar que deberás pagar la escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (un 1 % del préstamo), los gastos financieros del préstamo y los honorarios del registrador de propiedad.

¿Ves por qué es tan importante contar con un 10 % adicional al coste de la vivienda?

Condiciones suspensivas y plazos de los préstamos inmobiliarios

Se habla de condiciones suspensivas cuando en un contrato se indica que su eficacia está supeditada a que determinado hecho ocurra.

En el caso de un contrato de compraventa, la condición suspensiva sería que se apruebe y se cumplan los plazos del préstamo hipotecario.

En este caso, y sobre todo cuando ya se ha pagado un adelanto a través de un contrato de arras, tiene sentido incluir en el contrato de compraventa. E incluso antes, en el contrato de arras, cláusulas de condiciones suspensivas, para asegurar que el comprador pueda recuperar todo el dinero que entregó si no se aprueba el préstamo hipotecario, por ejemplo.

Firma de la escritura de compraventa

No es obligatorio hacer la firma de la escritura de compraventa ante un notario, sin embargo, hacerlo te proporcionará mayor seguridad y le dará una mayor fortaleza legal al documento de compraventa.

Firmar ante un notario proporciona otras ventajas, pues este se encarga, el mismo día de la firma, de hacer llegar una copia vía telemática al Registro de Propiedad.