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Los diferentes tipos de mandatos de las agencias
¿Has optado por recurrir a una agencia para vender tu propiedad? ¿Te ofrece la agencia la firma de un mandato? Antes de aceptar, debes saber que este mandato conlleva una serie de obligaciones, entre ellas el pago de una comisión de agencia.
Indice
Si acudes a una agencia para vender tu propiedad, te pedirán que firmes un mandato con ellos. En él se establecen tanto el precio de venta del inmueble como el importe de la comisión del agente inmobiliario, así como las condiciones de su remuneración. Por término medio, esta cantidad será de alrededor del 5% más IVA de la venta de tu propiedad. Son tres los diferentes tipos de mandatos de las agencias y se diferencian por la libertad que te dan para vender tu propiedad:
El mandato exclusivo: es el más restrictivo. En este caso, solo el agente inmobiliario tiene la posibilidad de presentar tu propiedad a la venta.
El mandato semiexclusivo: en este caso, solo el agente inmobiliario y tú podéis encontrar un comprador (no hay otros agentes).
El mandato simple: esta modalidad te deja libre para ir a otros agentes o para vender tú mismo la vivienda.
Sin embargo, los mandatos pueden titularse de forma diferente según la agencia inmobiliaria. Algunos los denominan mandatos de «seguridad» o de «garantía de confianza». No te equivoques, son lo mismo. Ten cuidado: si firmas un mandato rápidamente, sin haberse tomado el tiempo de leer su contenido, puedes acabar pagando una comisión aunque hayas vendido tu propiedad tú mismo.
Detallemos los diferentes mandatos
El mandato exclusivo
Esta solución es la más restrictiva. Si encuentras un comprador por ti mismo, estarás obligado a pasar por la agencia y pagar la comisión. En términos generales, si realizas la venta sin la asistencia de la agencia inmobiliaria durante la vigencia del mandato exclusivo, te arriesgas a pagar a la agencia una indemnización equivalente a la comisión prevista en el mandato.
Las ventajas de un mandato exclusivo
Con un mandato exclusivo, los agentes se comprometen a realizar todas las gestiones y publicidad necesarias para conseguir la venta de tu piso o casa. Prometen que la venta se completará rápidamente.
Algunas agencias trabajan en red. Esto significa que el agente pone las propiedades de su cartera en un archivo común. Así, varias agencias externas pueden tener conocimiento de esta venta y, al final, la agencia contratada compartirá su comisión.
Las desventajas del mandato exclusivo
Si, entretanto, surgen oportunidades, o si no estás satisfecho con las investigaciones del agente, estás vinculado a él hasta el final del mandato. El mandato exclusivo se concede casi siempre por tres meses y es irrevocable.
Sin embargo, debes saber que puedes negociar este periodo. Puedes acordar un mandato de venta exclusivo para tu casa o piso durante un solo mes. Sobre todo porque el principal argumento del agente es decirte que tu propiedad se venderá rápidamente.
El mandato semiexclusivo
El mandato semiexclusivo es un compromiso entre el mandato exclusivo y el mandato simple.
Las ventajas del mandato semiexclusivo
Es una forma de diversificar tus posibilidades de venta si estás realmente apurado. Puedes dar un mandato exclusivo a una sola agencia, pero seguir teniendo la opción de vender por tu cuenta. No debes pagar ninguna comisión o compensación si vendes tu propiedad directamente, a menos que una cláusula del mandato prevea una comisión reducida en este caso.
Las desventajas del mandato semiexclusivo
La principal desventaja es que acabas con un futuro comprador que ya ha visitado el inmueble a través de la inmobiliaria cuando se entera de que el inmueble también está a la venta en una página web particular (como agenciasabstenerse.com).
El vendedor que ha confiado la propiedad a un agente en paralelo debe asegurarse de que el potencial comprador no ha firmado previamente un acuerdo de visita con la agencia.
En principio, el agente inmobiliario hará que el comprador firme un formulario de visita en cuyo reverso se prohíbe tratar directamente con el particular durante un periodo determinado. El periodo medio suele ser de entre doce y quince meses. ¡Es demasiado tiempo! El comprador está obligado a pasar por la agencia y a pagar el precio que incluye la comisión de la agencia (que, recordemos, es aproximadamente un 5% más). Tratando directamente con el vendedor, se podría haber ahorrado esta cantidad.
El mandato simple
Como su nombre indica, el mandato simple sigue siendo la fórmula menos vinculante para el vendedor.
Las ventajas del mandato simple
Puedes confiar la venta de tu propiedad a varias agencias y reservarte la posibilidad de vender por tu cuenta. La comisión solo se paga a una agencia si ha realizado la venta. Si publicas un anuncio de venta en agenciasabstenerse.com y confías el inmueble a varias agencias, puedes tener la impresión de que pones todo de tu parte.
Advertencia: Algunos agentes añaden una cláusula al mandato que te impide presentar el inmueble a un precio inferior al suyo. Te aconsejamos que rechaces esta cláusula, ¡debes seguir siendo libre de fijar tu precio de venta como desees!
Las desventajas del mandato simple
Los agentes saben que tu propiedad está en varias agencias y que es probable que la comisión se les escape: por lo general, se esforzarán menos en vender tu propiedad.
Además, lo que se aplica al mandato semiexclusivo también se aplica al mandato simple: un comprador potencial que visita el inmueble a través de una agencia firma un formulario de visita, que le compromete a pasar por la agencia si desea comprar el inmueble. Por lo tanto, no podrás vender directamente a un comprador que haya firmado un formulario de visita de tu inmueble, aunque se haya puesto en contacto contigo tras el anuncio publicado en agenciasabstenerse.com.
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